开发商拿地前更要“烧香”了？上海16宗地块摆上货架，但这一次游戏规则变了！

伴随着二季度进入尾声，上半年行将结束。

(相关资料图)

在上半年中，各地土拍市场冷热不均，部分热点城市依旧是房企拿地的首选。

如今年上海首轮集中土拍，溢价成交占比近八成，溢价率超7%，成交总金额为519亿元。

趁着这样的热度，6月8日，上海土地交易网公示了二批次土拍首轮16幅宅地的出让信息。

这次信息公示后，很多人发现部分地块房地联动价相较周边的新房或土拍的联动价出现了上调，最高的上升8%左右。

同时，土拍的规则也变了。

即如果触及最高限价之后，将通过“摇号”的方式决定最终竞买人的身份。

说白了，摇号拿地就是运气占主导成分。

从这个意义上说，在拍地前，房企去烧香拜佛大概率是不可避免的了。

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打新成本将上升

5月10日，上海土地交易市场官微发布了第二批公布的拟供商品住宅用地项目清单。

规模上，今年的二批次土拍共推出25幅地块，合计出让面积118.91公顷。

分布上，浦东新区4宗地块，闵行区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区各3宗地块，宝山区、临港各2宗地块，普陀区1宗地块。

而就在6月8日，上海土地交易网率先公示了二批次土拍首轮16幅宅地的出让信息。

根据信息，首轮16幅宅地将于2023年7月11日举行现场交易会，剩余9幅宅地也将在7月底进行拍卖。

艳姐发现，此次推出的16幅宅地中，部分地块的联动价相较周边的新房或土拍的联动价出现不同程度上升。

而调整的主要原因是，二批次首轮16幅地块中，不少地块位置较之前出让的更为优越、出让面积也较大，属于有潜力的热门地块。

如位于内环的杨浦区平凉街道71街坊（01D4-06地块）和75街坊（01D2-03地块）地块，房地联动价高达117000元/平米，是二批次土拍中最高的联动价。

图片来源：三万平方建筑测评

该地块东至居民小区、南至济宁路、西至齐齐哈尔路、北至01D2-01地块，面积1.08公顷，01D4-06地块容积率3.0，01D2-03地块容积率2.5，均为住宅用地。

在3月份，该区域附近推出过保利越秀和樾天汇，当时的联动价为115000元/平米，最终入围比2.5。

虽然本次联动价相对越秀和樾天汇上提2000元/平米，但由于地段优越，估计又将上演一房难求的现象。

位于闵行区华漕镇的MHP0-1402单元16-05、17-04地块也是热门地块的候选之一。

图片来源：三万平方建筑测评

该地块东至纪翟路、南至雅乐路、西至双鹤浦、北至方林浦，面积6.01公顷，容积率2.5，为住宅用地。

据悉，该地块房地联动价为69500元/平米，与周边大华紫樾府售价及南山华漕项目的联动价66000元/平方相比，本次上提3500元/平米。

除以上两宗地块外，郊区新城也是很多房企拿地的重点区域。

嘉定区嘉定新城G09-2地块位于璀璨湖畔南侧。

图片来源：三万平方建筑测评

地块东至沪宜公路、南至封周路、西至小横沥河、北至双单路，面积2.64公顷，容积率2.5，为住宅用地。

该地块房地联动价50400元/平米，较璀璨湖畔的房地联动价，略微上提了600元。

奉贤区奉贤新城08单元07-01地块紧邻上海之鱼，周边拥有较好的水域环境。

图片来源：三万平方建筑测评

地块东至水滨路、南至清朗路、西至湖畔路、北至水乐路，面积8.74公顷，容积率1.2，为住宅用地。

本次房地联动价5.3万/平米，与去年第三批次土拍中，奉贤新城公司竞得同地段08单元06-02区域地块的联动价相比，本次上提2000元/平米，涨幅4%。

松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块靠近松江新城。

图片来源：三万平方建筑测评

地块东至百尧村路，南至联营村路，西至04-03地块，北至城桂路，面积13.01公顷，容积率2.1，为住宅用地，房地联动价50000元/平米。

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土拍规则优化

另外，在这次土地出让公告中还有一个非常重要的信息，那就是土拍规则变了。

公告显示，上海二批次土拍在触及最高限价之后，将通过“摇号”的方式决定最终竞买人的身份。

摇号时，主持人和现场工作人员在公证人员全程监督下开展摇号，整个摇号过程全程录像，摇号号码与竞买人对应关系在现场大屏即时显示。

摇号阶段的规则

实际上在这个公告正式发出之前，市场上已经出现了上海土拍规则修改的声音。

网传在5月底，上海土地交易中心和上海规划和自然资源局一同组织了一场闭门会议中，已基本确认将采用“封顶价后摇号”的形式。

原先的一次性报价方式对于房企报价的工作人员来说，是一次复杂的博弈过程，会造成非常大的心理压力，另外在报价过程中还有随机值存在，让整个报价环节变得更加复杂。

此次规则修改之后，摇号相比于之前的一次性报价而言更加简单直接，在保证公平、公正的前提下，对报价人员而言不用有任何心理负担，而且也不用费脑细胞了。

而且更加重要的一点是，这个规则修改可能会很大程度上提高土地拍卖效率，要知道，上海一批次土拍有一场拍卖足足持续了八个半小时。

一方面，摇号减少了由于系统故障导致的等待时间。

今年四月，上海一批次拍卖现场连续多天出现系统故障，就正好揭示了这个规则短板。

另外一方面，在之前一次性报价环节，如果出现相同报价的竞买人，那么需修改报价直至无重复报价，此时报价会重新计时十分钟。

在上次土拍中最多的报名房企为28家，相同报价出现的概率增加，修改报价不仅使整个土拍过程变的更为冗长，而且对报价人原本就不堪一击的脆弱的心灵，带来再次伤害。

这次规则修改一出来，就有人表示：开发商即将体验购房者摇号的“快乐”了。

好一个“猎人”变“猎物”的角色转变。

只是摇号方式取代一次性报价之后，类似于一批次象屿地产以0.8333万元的极小误差拿地的现象看不到了，整个土拍过程可能会少一点“报价的艺术性”，也是些许的遗憾。

实际上，土拍采用摇号方式确定最终竞买人已在多个城市的土拍中采用，例如上个月第四批次土拍一日吸金达138亿的杭州，目前就是采用摇号方式确定最终竞买人。

当时杭州萧山城区新街北单元地块吸引了多达66组竞买人，最终被上海大华幸运竞得。

可以想象，如果66组竞买人一同报价，那么出现相同报价几率将会更高，届时整个竞拍过程也会更加冗长，而杭州以摇号的方式拿地就很好的避免了这一点。

不只是摇号与一次性报价，土拍市场出现过的竞拍方式可以说是五花八门，例如对房企综合实力做出评判的打分制、竞配建以及多重方式搭配使用的方式等等。

目前国内土拍市场用的比较多的一种方式是“竞品质”，而且这种方式有逐渐成为常态的趋势。

据不完全统计，目前北京、杭州、成都、南京、合肥、青岛、苏州、沈阳等多个城市都是采用竞品质方式进行土拍。

在提升住宅品质上，例如使用功能、绿色建筑、装配式建筑等等，都能够成为竞拍内容。

至于上海会不会将规则修改为竞品质，目前还不得而知，但是对于这一次上海的规则变化，有一点是能够确定的：

规则变了，靠运气拿地的本质没变，房企们去庙里“求个吉利”的流程可能短期也不会变，说不定还能碰到几个熟人。

结语

相信此次土拍规则修改之后，整个土拍过程会更加流畅。

只是造成上海上次土拍时间过长的另外一个原因，是拍卖前的审核时间过长了，之后还出现了：

“审核三小时，竞拍两分钟”的说法。

不知二批次土拍会不会在这一块有所优化。