地产转型期,龙湖找到了引擎换轨的方向

2023-08-20 07:31:00 来源:搜狐焦点

龙湖集团2023年半年业绩会高管合影


【资料图】

出品 | 焦点财经

作者 | 王迪

每家房企都在经历一场史无前例的“压力测试”。房地产多米诺骨牌效应渲染之下,能够穿越周期的房企,注定要进行一场“刮骨疗毒”之痛。

8月18日,在行业整体下行,约60%上市房企预计亏损的情况下,龙湖实现核心净利润的正向增长。年报显示,龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元,销售回款率超100%;上半年股东应占核心净利达65.9亿元,同比增长0.6%;经营性业务收入增10.4%至122亿元,净负债率57.2%维持低位。

龙湖成为为数不多业绩突出且并未暴雷的民营房企。之所以能取得如此成绩,与龙湖对新时期的发展战略密不可分。掌舵人陈序平在业绩会上指出,行业告别高杠杆发展模式,不再以负债规模的增加,驱动资产规模的增长以及销售的增长,要降负债并提升资产质量,“分子减少,分母变强”才能实现高质量发展。

所以,构建开发-运营-服务1+2+2 业务格局,实现核心利润平稳,利润结构优化,三大业务板块协同发力,龙湖率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。

除了将业绩分摊、形成合力之外,龙湖管理层还透露:“集团每半个月都有压力测试会议,永远坚持底线思考,保持量入为出。目前,短债占比11%,对到期债务提前铺排,通过开发贷、经营性物业贷、中债增等多种融资方式保持安全。今年债务压力已过,明年预计到期债务230亿,2027年才有到期美元债”。

三大业务板块协同发力:低杠杆、低成本、强运营

“开发板块虽然规模大、实现周转较快,但不太稳定;运营是重资产沉淀的业务,稳定持续,毛利率很高,但是ROE较低;而服务是轻资产,ROE很高,基本没有资产投入。”

在陈序平看来,上述三个板块组合完之后可以让企业保持在一个高ROE的情况下,不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模的增加以及销售的增长。这是龙湖找到的新方向。

在地产大变局之下,房地产投资对于经济的拉动作用依然存在,但并不是单纯房地产开发,更重要的是存量市场的经营性业务的提升。尤其是,在地产开发业务疲软的状态下,运营及服务业务的增加能够有效熨平周期风险。

半年报显示,2023年上半年,龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元,同比增长10.4%,经营性利润占比超半数,利润结构更加优化。

其中,运营业务收入达63.3亿元,同比增长8%,毛利率为77.3%。截至2023年6月末,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营的购物中心达80余座。

龙湖的前瞻性在于,在其他房企跑马圈地以高杠杆拿地做滚动开发之时,它关注传统开发红海,同时掘金存量市场蓝海。在“一个龙湖”生态体系之下,龙湖已构建开发、运营、服务三大业务板块,形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道的“1+2+2”业务格局。

龙湖管理层也提到,不断优化收入、盈利结构,实现经营性现金流为正。得益于运营及服务业务的稳步增长及运营效率提升,集团整体毛利率进一步修复,毛利额达到139亿元,毛利率提升至22.4%。

就具体业绩来看,2023年上半年,龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元(不含税),同比增长10.4%,经营性利润占比过半,利润结构更加优化。其中,运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

经营性利润占比过半,经营性多航道释放新估值想象

对于龙湖在新周期的转型,中金公司曾在7月底发布研报指出,龙湖增长引擎换轨已见成效。

中金认为,龙湖较早跑通“开发+持有”模型,在此基础上衍生出空间运营管理业务,这有助于提振龙湖集团利润与现金流,助力估值释放。

事实上,龙湖的C1到C5航道分别为地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造。抛开地产传统赛道来看,经营性业务已经释放新估值想象。

具体来看,龙湖在2005年将“多业态”提至战略层面,通过“以售养租”培育以购物中心为主的自持商业,由重及轻、将管理经验与产业资源变现。2022年运营和服务业务对龙湖核心净利润贡献分别达到18%、9%。

就龙湖布局的商业地产来看,截至2023年6月底,龙湖商业已进入全国32座城市,累计开业运营商场达81座,运营总建面为762万平方米(含车位总建筑面积为980万平方米),整体出租率95.4%,合作品牌超6500家,战略合作品牌超400家。

对于龙湖商业的策略,陈序平则指出,龙湖从2015年网格化管理,实现了位居一二城市的快速布局。

更为重要的是,源源不断的商业在贡献现金流的同时,所衍生出来的融资更具想象空间。

赵轶也在半年业绩上指出了,与天街资产相对应的经营性物业贷。“目前龙湖已经开业的天街经营性物业贷只做了47个,还有30个未来会持续做,未来还有40多个天街持续开出来,可以做接近900亿元的经营性物业贷,相对来说,给了一个很大的定心丸。”。

目前火热的消费基础设施公募REITs同样指向龙湖天街。赵轶表示,高度关注消费类公募REITs,正在稳步做准备。“消费基础设施公募REIT对资产独立性非常重要。龙湖的很多项目都是综合体为主,需要等资产卖完之后才能进行操作。希望这两年,龙湖有商场能满足REITs上市门槛。”

其他航道业绩同样呈现增长。就长租公寓业务来看,作为基本盘的龙湖冠寓,截至目前开业房间数11.9万间,已纳保超4万间。服务业务及其他收入达58.4亿元,同比增长13%,毛利率为31.9%。以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为人民币58.4亿元,同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%,较上年同期提升8.3个百分点。

针对龙湖智创生活上市进程问题,龙湖集团管理层回应称,上市是手段不是目的,考虑到市场情绪,这个阶段不是好的上市时机,所以不着急。

此外,为应对转型,房企积极抢滩入局代建领域,一方面是轻资产转型的需要,更重要的还是拓展服务业务。

对此,陈序平则指出,随着入局者增多,代建领域竞争愈加激烈,龙湖龙智造的优势是基于城市的航道协同作用,会聚焦主力城市,发挥航道协同的效益,不会下沉三四线,还是聚焦一二线,实现五个业务飞轮齐头并进,重视产品质量。

截至目前,龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米,其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

优化地产开发盘面:全年可供货源3200亿,新项目首开去化达70%

龙湖多年沉淀的运营及服务能力得以体现,为其贡献了新的业绩增长级,而地产这一基本盘持续巩固了大后方。

针对今年先扬后抑的市场环境,龙湖的地产销售仍然取得了不错的成绩。

对此,龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠指出,今年二三月份楼市短暂回暖复苏,二季度又不断下滑,龙湖依然有985亿的签约额。一方面取决于在供货端做了充足准备,全年有3200亿的可供货源。

此外,上半年新项目首开去化达到70%,以此回正现金流,优化盘面。在销售策略端,龙湖支持刚需及改善需求,推出四个高端品牌,以匹配居民美好生活的需求。

随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式,龙湖的开发业务亦不再以规模为导向,而是坚持精准投资。

就半年报来看,龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元,销售回款率超100%,维持行业高位。当然,这离不开龙湖积极布局高能级城市,把握战略主动性。分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中,一二线城市销售占比达95%。

在三四线城市楼市逐渐“哑火”的背景下,诸多房企转向一二线高能级城市拿地,这也造成了一二线城市的土拍市场的火热。

对此,在房企们投资策略趋同的时下,据张旭忠透露,龙湖上半年在14个重点城市拿地新增货值600亿左右,未来也将主要布局一二线城市,密切关注政策变化,持续把握优质投资机会,在高能级城市获取土地,做好发展与安全的平衡。

据了解,2023年上半年,龙湖集团共获取20幅新地,总建筑面积257万平方米,权益建筑面积184万平方米,权益地价180亿元。从城市分布看,上半年所获地块均位于一二线核心城市,如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。

截至报告期末,龙湖集团总土储合计5489万平方米,权益面积3816万平方米,约87%的销售货值集中在高能级城市。

此外,从长期来看,龙湖还是坚定看好中国房地产市场会健康稳定发展。

在张旭忠看来,当前市场和消费者的信心需要一定的时间去恢复。未来龙湖将对现有的库存项目,不断加大去化力度,在价格方面龙湖一定坚持一城一策、一盘一策,不会随意甩卖,坚持量价平衡、尊重市场。

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